La fiscalité du patrimoine est en pleine modification. Compte tenu des dernières lois de finances, la question de l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou du maintien de la SCI dans le cadre de l’impôt sur le revenu (IR) se pose, dorénavant, de façon différente.

Situation d’une SCI soumise à l’IR :

Inconvénients d’une SCI soumise à l’IR :

En cas d’assujettissement à l’IR, l’associé d’une SCI est imposé comme s’il était directement propriétaire de l’immeuble. Or, très rapidement, la SCI le risque de dégager des bénéfices.

Explication du mécanisme d’imposition des revenus fonciers pour une SCI :

Une SCI, lorsqu’elle emprunte, devra rembourser, tous les mois, une mensualité composée d’intérêts et de remboursement de capital. Or, dans le cadre de ses revenus fonciers, cette SCI ne sera autorisée à  déduire que les intérêts d’emprunt et jamais le remboursement du capital.

Or, plus on avance dans le temps, plus la part des intérêts diminue au profit de la part correspondant au remboursement du capital. Par conséquent si vous voulez équilibrer la trésorerie d’une SCI (sans injecter votre argent personnel), cela signifie que les loyers seront au moins égaux aux charges décaissées. Or, comme dans ces charges décaissées il a le remboursement du capital et que ce remboursement n’est pas déductible, la SCI a de fortes chances d’être, rapidement, bénéficiaire.

En laissant cette SCI à l’IR, l’associé devient donc imposable sur les bénéfices dégagés par cette SCI et ceci même s’il n’a rien prélevé.

Avantages d’une SCI soumise à l’IR :

Il y a deux principaux avantages à maintenir une SCI à l’Impôt sur les Revenus :

  1.  L’associé peut prélever les bénéfices sans devoir régler un impôt supplémentaire. En effet, comme il a déjà payé un impôt lors de la réalisation du bénéfice par la SCI, aucun impôt supplémentaire ne lui sera demandé s’il prélève ce bénéfice.
  2.  Les plus-values dégagées lors de la cession d’un immeuble ou des parts sociales bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention. Cependant, avec les dernières lois de finances, cet avantage a été considérablement réduit puisqu’il faut maintenant attendre 30 ans pour pouvoir être totalement exonéré.

Situation d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés :

Avantages d’une SCI soumise à l’IS :

Le principal avantage de l’IS vient du fait que l’imposition est reportée. En effet, la société va pouvoir diminuer son résultat d’une charge correspondant à des amortissements. Les amortissements sont calculés d’après la valeur d’acquisition de l’immeuble et des travaux et sont obtenus, chaque année, en divisant cette valeur par la durée de vie moyenne de l’immeuble (en général de 40 à 50 ans).

Prenons un exemple : imaginons qu’une SCI achète un immeuble pour 100 000 €. Si l’on considère que cet immeuble à une durée de vie de 50 ans. Alors, chaque année, cette SCI pourra déduire 2000 € de charges au titre de cet amortissement. Ainsi pendant ces 50 années, la SCI pourra déduire une charge annuelle de 2000 €.

L’associé, quant à lui, ne sera ne sera jamais imposable au titre des revenus fonciers si la société ne distribue aucun résultat. Et si la société distribue un résultat aux associés, alors l’associé sera imposable mais uniquement pour les montants distribués. De plus, cette distribution bénéficie d’un abattement fiscal de 40 %.

Prenons un exemple : une SCI décide de distribuer 200 €. Si l’associé détient 50 % des parts, il aura droit à un bénéfice de 100 €. Mais, du fait de l’abattement de 40 %, il ne sera imposable que sur 60 €.

En fait, pour bien comprendre le mécanisme de cette imposition, il faut prendre l’image d’une bulle : tout ce qui reste à l’intérieur d’une SCI IS (la bulle) est relativement faiblement Imposé. Cet avantage fiscal permet d’accumuler les bénéfices dégagés par la société sans les rendre trop lourdement imposables pour cette société et sans aucun impôt pour les associés de cette SCI.

Inconvénients d’une SCI soumise à l’IS :

Il n’y a pas d’exonération de plus-values. Cela peut représenter un inconvénient majeur si le bien est détenu de très longues années.

De plus, le coût lié à la liquidation de cette société peut être élevé si les montants distribués lors de cette liquidation sont, eux aussi, importants.

A partir de quand une SCI doit-elle opter pour l’IS ?

Avec les dernières lois de finance, on constate, en pratique, que l’option pour l’IS est bien souvent la plus intéressante puisque l’exonération des plus-values n’est défintivement acquise qu’à compter de 30 années.

Néanmoins, chaque cas doit être traité de façon particulière et adaptée à votre situation par un spécialiste du conseil.

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